Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Можно ли согласовать

Существует только два варианта согласовать (узаконить) перепланировку после выполнения всех работы: через суд и без суда. Логично, что сначала нужно пробовать второй вариант и только если ничего не получится – первый.

Без суда

Самый простой вариант. Если перепланировка не затрагивает несущих стен и, в целом, полностью соответствует требованиям законодательства, то получить положительные заключения контролирующих органов будет несложно.

Это значит, что заявитель может просто обращаться в ближайшее отделение МФЦ (Мои документы) и, предоставив все требуемые документы, получить разрешение на проведение работ. Разумеется, все что нужно, уже будет сделано, но без этого разрешения внести изменения в техпаспорт невозможно.

Пример: Собственник квартиры хочет объединить спальню и гостиную. Стена, которая их разделяет, не является несущей (стандартная перегородка). Если снести ее (или просто пробить дверной проем), то такую перепланировку узаконить будет несложно. А вот узаконить перепланировку, включающую в себя, например, вынос батарей отопления на лоджию/балкон, будет практически невозможно.

Через суд

Если в МФЦ (Моих документах) отказали в выдаче разрешения, то придется решать проблему через суд

В данном случае очень важно изучить сам отказ (его нужно требовать в письменном виде). В этом документе должна быть указана причина

Если ее нет или она несущественна, можно обращаться в суд. Если же причина указана конкретно, и она действительно критична, то лучше сразу заняться исправлением проблемы (приведением квартиры в соответствие с техпаспортом или, хотя бы, изменением планировки так, чтобы причина отказа исчезла).

Решение проблемы через суд

Согласовать незаконную перепланировку может быть очень сложно. В некоторых случаях МФЦ (Мои документы) будет категорически отказываться предоставлять положительное решение. Если для этого на самом деле нет никаких оснований, можно попробовать решить проблему через суд. То же самое верно и в том случае, если не согласовывают проект еще не выполненной перепланировки.

Порядок действий

О том, зачем узаконивать перепланировку было сказано уже выше – в противном случае можно лишиться своей недвижимости, пусть это и самый крайний случай, до которого на самом деле доходит очень редко. Если же в МФЦ отказываются согласовывать перепланировку, придется выполнять следующие действия:

1. Получить письменный отказ в МФЦ.
2. Собрать документы.
3. Подготовить исковое заявление.
4. Направить иск и документы в суд.
5. Оплатить госпошлину.
6. Получить решение суда.
7. Дождаться, пока решение вступит в силу.
8. С решением и документами обратиться в МФЦ.
9. Получить разрешение на перепланировку.
10. Произвести перепланировку и оформить новый техпаспорт.

Документы

Для обращения в суд потребуются такие бумаги:

• Исковое заявление.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Паспорт заявителя.
• Документы на квартиру.
• Техпаспорт.
• Отказ, полученный в МФЦ.
• Проект перепланировки.
• Доверенность представителя и его паспорт.

Расходы

Обращение в суд тоже стоит денег, хотя на фоне основных затрат на согласование перепланировки сумма будет крайне незначительной. Оплатить придется только госпошлину в размере 300 рублей (). Следует отметить, что если заявитель планирует пользуется услугами представителя, нужно заранее предусмотреть в доверенности возможность выступать в качестве доверенного лица в суде. В противном случае придется оформлять еще одну доверенность за очередные 2-5 тысяч рублей.

Пример: Собственник квартиры не мог заниматься вопросами согласования самостоятельно и попросил об этом друга. Была оформлена доверенность за 3 тысячи рублей, согласно которой друг мог представлять интересы доверителя при сборе документов и предоставлении их в МФЦ. Про суд не было ни слова. Как следствие, если понадобится обращаться в судебную инстанцию, потребуется новая доверенность, что предполагает дополнительные расходы в размере тех же 3-х тысяч рублей.

Сроки

Срочно согласовать все и оформить документы невозможно. Даже если заранее подготовить все бумаги, заявление будет рассматриваться в МФЦ 45 дней. Иногда срок бывает несколько меньше, но лишь в редких случаях он составит менее 1 месяца. Причем все это время заявление не лежит просто так. Запрашиваются заключения контролирующих структур, проводится анализ полученной информации и так далее.

В случае с обращением в суд, к указанным выше срокам стоит добавить еще 3 месяца на то, чтобы обратиться в суд после получения отказа, 2 месяца на рассмотрение дела и 1 месяц на то, чтобы дождаться, пока решение суда вступит в силу.

Существуют различные фирмы, которые заявляют, что сделают все вместо клиента за пару дней. Иногда – это действительно правда. Но чаще всего такие компании просто обманывают людей, берут деньги и ничего не дают взамен, ссылаясь на некие неожиданные обстоятельства. Пользоваться услугами подобных компаний или нет – дело каждого.

Примеры проекта перепланировки квартиры.

Ниже, как примеры, приведены согласованные листы с утвержденной планировкой из проекта переустройства жилого помещения.

Проект перепланировки однокомнатной квартиры в Москве.

Планировка до ремонта.

Планировка после ремонта.

В данной перепланировке была согласована перепланировка однокомнатной квартиры с ликвидацией подоконной зоны и монтажом двухстворчатой двери. Часто в однокомнатных квартирах также производят объединение санузла с увеличением его на площадь коридора, если размеры и конфигурация коридора позволяют это сделать.

Проект перепланировки трехкомнатной квартиры.

До перепланировки

После перепланировки

Здесь приведена типичная перепланировка трёхкомнатной квартиры. Мокрую зону соединили, сделали второй санузел и расширили на коридор, а вход в помещение кухни выполнили через гостиную. Таким образом, получили два раздельных санузла бОльшей площади. Также были устроены дополнительные гардеробные.

Проект перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную.

До переустройства.

После переустройства.

На картинках представлен один из самых распространенных вариантов переустройства однушек: кухню разместили на территории бывшей кладовой, тем самым освободив помещение под устройство спальни.

Проект перепланировки двухкомнатной хрущевки.

До ремонта.

После ремонта

На этих иллюстрациях мы видим также наиболее распространённые варианты перепланировок в хрущевках.Санузел объединили и расширили за счет коридора. Тем самым,мокрая зона стала достаточно большой. Кухню немного расширили за счет части коридора (под холодильник) и отгородили от жилой комнаты раздвижными перегородками.

Проект перепланировки двухкомнатной квартиры в Московской области.

До переустройства.

После переустройства.

В данной перепланировке также удалось увеличить количество жилых комнат за счет перемещения кухни в коридор. При этом был изменён выход на лоджию. Советуем Вам посмотреть данное видео о проектах перепланировок квартир:



Комментарий к видео:

Изменение конструкции полов теперь не требуется согласовывать по проекту после выхода Постановлений Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, №1572 от 17.12.2018 и №1335 от 19 августа 2020.

Наш допуск СРО можно посмотреть здесь.

Возможные сложности при оформлении перепланировки квартиры

Юристы компании «2Проектор» неоднократно сталкивались со сложными случаями, когда для изменения конфигурации помещения нужно было проводить особые процедуры и оформлять дополнительные документы. Прежде чем передавать заявление сотрудникам надзорного органа, собственнику объекта рекомендуется получить юридическую консультацию и понять, по какой схеме будет проходить согласование.

Обычно к сложным случаям регистрации переустройств относят следующие явления:

• Квартиры из старого фонда. С таким жильем однозначно возникнут проблемы при перепланировке: деревянные перекрытия, невозможность обустроить проем без укрепления в стене-перегородке, большое количество вентиляционных шахт.
• Ипотечная недвижимость. Так как фактическим собственником такого помещения является банк, все модификации одобряются учреждением. Обычно банки разрешают только проведение косметического ремонта, перестановку сантехнического оборудования, а более масштабные улучшения однозначно запрещают.
• Помещение внутри новостройки со «свободной планировкой». На самом деле по поэтажным планам БТИ каждая квартира имеет определенную планировку, а ответственность за возведение перегородок перекладывается на собственника. Если владелец решил сам расположить ненесущие стены, это нужно будет узаконивать при обращении к надзорному органу.

От конкретного случая зависят определенные этапы оформления модификаций планировки. Специалисты «2Проектор» имеют большой опыт работы и готовы решить любые проблемы, относящиеся к переустройству жилого пространства.

Особенности согласования перепланировки квартир в Москве, если задействованы несущие стены многоквартирного дома

В Постановлении № 508-ПП содержится дополнительный блок предписаний, если работы затрагивают общее имущество или несущие стены МКД. Для этого нужно получить согласие собственников дома, заключение от автора проекта здания или уполномоченной организации.

Получение дополнительных согласований проекта для несущих стен

Если перепланировка связана с воздействием на несущие стены МКД, Постановление № 508-ПП обязывает согласовать проект с автором дома или в ГБУ “Экспертный центр” (это единственная организация в Москве, уполномоченная МЖИ на выдачу заключений). В ГБУ “Экспертный центр” нужно обращаться, если автор дома неизвестен, либо получить у него заключение невозможно.

Заключение автора дома для согласования перепланировки с несущими стенами

Если проект предусматривает воздействие на несущие стены дома, техническое заключение вправе выдавать только автор исходного проекта МКД. Если это невозможно, провести обследование и выдать документ может учреждение, уполномоченной Мосжилинспекцией — ГБУ “Экспертный центр”. Тарифы на обследование объекта и выдачу техзаключения указаны на сайте https://www.gbuec.ru/services/price.php . Например, на квартиру с площадью до 40 кв.м. заключение будет стоить 16500 руб. Сроки изготовления документа зависят от характеристик объекта и объема работы.

Как определить несущие стены

Что такое перепланировка и переустройство

Определение переустройства и перепланировки указано в Жилищном кодексе РФ. Также там есть примерный перечень изменений в характеристиках квартиры, который нужно указать в проекте, согласовать или узаконить через уполномоченные органы. При проектировании и выполнении работ в квартире нужно обеспечить безопасность здания, его несущих и ненесущих конструкций.

Простым языком

Переустройство и перепланировка являются разновидностями строительных работ, в результате которым меняются исходные характеристики жилого помещения. При перепланировке меняется конфигурация помещений, в том числе:

• разбор, возведение или перенос перегородок, стен, в том числе с перераспределением площадей между комнатами;
• прорубание, расширение или заделывание проемов под окна и двери;
• обустройство отдельного выхода на улицу;
• строительство или разбор антресолей, т.е. площадок над уровнем пола;
• иные виды работ, если по их итогам меняются исходные параметры квартиры.

Если ремонт носит косметический характер, не связан с изменением параметров, его не нужно согласовывать. Определить, подпадают ли запланированные работы под перепланировку, можно путем сравнения с нормативными актами.

Переустройство заключается в изменении характеристик инженерного и сантехнического оборудования, мест прокладки труб и коммуникаций. На размер площадей основных и вспомогательных помещений квартиры такие работы не повлияют. Однако допускается одновременное проведение перепланировки и переустройства, причем эти работы можно указать и согласовать в одном проекте.

Юридически

Официальное определение переустройства и перепланировки указано в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Помимо общего описания работ, ЖК РФ предусматривает внесение изменений в технический паспорт многоквартирного дома. Поэтому при подаче проекта на согласование нужно приложить техпаспорт из БТИ, а после завершения перепланировки и переустройства в документ будут внесены соответствующие изменения.

Кроме ЖК РФ, для проектирования и согласований в Москве будут применяться следующие нормативные акты:

• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать).

В частности, в Постановлении № 508-ПП указан точный перечень работ, которые подпадают под перепланировку и переустройство в квартире. Также в ПП 508 перечислены запрещенные виды работ, которые могут привести к ухудшению характеристик помещения и здания.

При работах на дверных проемах при перепланировке может потребоваться усиление конструкций, как на этом фото

Важные замечания

Для того, чтобы процедура согласования перепланировки была проведена без каких-либо трудностей, лучше всего заранее разобраться с ключевыми особенностями ее проведения и учесть их в будущем.

Сбор документации

Для того, чтобы самостоятельно организовать проведение перепланировки, достаточно собрать следующий пакет документов:

• разрешение в жилинспекции;
• технический паспорт помещения в БТИ;
• техническое заключение, а также проект перепланировки, который должен разрабатываться специализированной компанией, имеющей соответствующий допуск СРО;
• распоряжение жилищной инспекции;
• акт об окончании перепланировки, который также оформляется в жилищной инспекции;
• технический план.

Помимо этого, нужно будет подавать заявление вместе с оформленным техническим планом в многофункциональный центр для того, чтобы внести соответствующие корректировки в кадастровый паспорт.

Образец заявления на перепланировку:

Проект или эскиз

Согласование корректировок по проекту осуществляется еще до начала проведения работ. При этом, если перепланировка ранее уже осуществлялась, то в таком случае нужно будет как минимум создать имитацию нормального процесса, то есть согласовать проведение перепланировки, как предстоящей, после чего выдержать определенное время, которое предоставляется на выполнение работ.

Вполне естественно, что данный способ предусматривает определенные риски, и лучше не прибегать к нему в том случае, если подобной ситуации можно избежать.

Согласование по проекту является обязательным в следующих ситуациях:

• монтаж или перемещение газового оборудования;
• установка электроплиты вместо стоящей ранее газовой;
• перемещение санитарных комнат;
• постройка капитальных стен;
• формирование проемов в межквартирных или капитальных стенах;
• изменение структуры или усиление напольных покрытий;
• формирование новых массивных перегородок, толщина которых составляет более 100 мм;
• любые корректировки в фасаде дома.

Согласование по эскизу можно проводить уже после того, как будут закончены все работы, и если есть полная уверенность в том, что внесенные корректировки никоим образом не нарушают действующие строительные и правовые нормы.

Использование данного варианта предусматривается в том случае, если осуществляется перемещение ненесущих конструкций, объединение туалета с ванной комнатой, а также переустановкой сантехнических приборов в пределах «мокрых» зон, если это не предусматривает необходимость прокладки новых коммуникаций, заделывание проемов и внесение каких-либо других несущественных правок.

Как сделать перепланировку законной?

Даже если изменения были внесены без предварительного согласования, рано или поздно их придется узаконить. Поэтому, в идеале одним из первых важнейших шагов должно стать получение разрешительного документа на осуществление перепланировки.

Если здание признано исторической ценностью, прежде всего, стоит согласовать вопрос внутренней реконструкции с органом по охране архитектурных (исторических) памятников, который даст необходимое заключение.

Главный документ, который понадобится — это технический паспорт, который изготовлен сотрудниками Проектно-инвентаризационного бюро (БТИ). Кроме того, нужен эскиз или проект, где показано каждое из планируемых изменений. Эскиза выполненного самостоятельно, в случае несущественных изменений будет вполне достаточно. При существенной перепланировке, предполагающей значительные изменения, необходим проект, выполненный профессионалами в соответствии с действующими нормативными требованиями.

Стоит подготовить также документы, подтверждающие право собственности на помещение, где необходимо провести перепланировку. Кроме того:

• Если квартира пребывает в долевой собственности, свое письменное согласие должен дать каждый из совладельцев;

• При перепланировке жилья, находящегося в социальном найме, согласие надо получить от всех, кто зарегистрирован на жилплощади;

• Если реконструируемое жилье находится в ипотеке, придется заручиться еще и согласием банка.

Документы надо подать в жилинспекцию лично или передать через МФЦ и дождаться рассмотрения. После получения разрешения можно начинать реконструкцию жилища, не опасаясь санкций, но помня о том, что перепланировка должна полностью соответствовать проекту.

Результат перепланировки тоже необходимо оформить. Для начала нужно обратиться в жилинспекцию чтобы получить акт приемочной комиссии, на основании которого в БТИ изготовят новый технический паспорт на квартиру. После этого паспорт вместе с разрешением передается в Росреестр, где внесут все новые данные о текущем виде жилплощади в кадастровые документы.

Услуги по узакониванию ранее выполненной перепланировки в Москве

Процедура согласования самовольной перепланировки несколько отличается от планируемой. Если ремонтно-строительные мероприятия выполнены без нарушения норм и правил действующего законодательства, для оформления перепланировки квартиры достаточно разработать Техзаключение о возможности сохранения ранее произведенной перепланировки.

Разрабатывать данное заключение имеет право проектная организация, имеющая допуск СРО. По итогам рассмотрения Техзаключения Мосжилинспекция принимает решение о разрешении либо отказе в согласовании, и в случае положительного ответа подписывает Акт о завершенном переустройстве. После этого владелец жилья может получить новое Свидетельство о праве собственности.

Специалисты компании «2ПРОЕКТОР» помогут вам согласовать незарегистрированную перепланировку квартиры в Москве: получить Акт о завершенном переустройстве и новый техпаспорт на квартиру в кратчайшие сроки и с минимальными финансовыми затратами. Вам не придется терять драгоценное время на общение с чиновниками и стоять в многочасовых очередях. Подробную информацию относительно стоимости услуг вы можете найти в соответствующем разделе на нашем официальном сайте.

Сроки процедуры утверждения

Сроки согласования перепланировки в Мосжилинспекции варьируются в широких пределах. На длительность данной процедуры влияет целый ряд факторов. Например, если изменение конфигурации помещения не затрагивает несущих стен и инженерных коммуникаций, то на согласование уйдет 1,5-2 месяца.

Сдача завершенной перепланировки комиссии займет еще 30 дней. Подготовка и выдача нового техпаспорта длится около месяца. В итоге, на согласование и получение необходимых бумаг уходит около 4 месяцев.

Если перепланировка касается несущих стен, вентиляционных систем, то потребуется оформить техническое заключение о безопасности и возможности ремонтных работ. Согласование изменения конфигурации жилья занимает около 2,5-3 месяцев.

Сдача проведенного ремонта инспекторам БТИ длится 1 месяц. Еще в течение 30 дней будет готовиться новый техпаспорт. В результате, на согласование уходит около 3 месяцев, а на утверждение изменений – 2 месяца.

1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Шаг 1.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Итак, если переустройство уже произведено, то первым делом необходимо получить планы БТИ и экспликацию в красных линиях. Эти линии показывают, какие элементы изменены были в помещении. Однако демонтированные конструкции в них не показываются, а потому, чтобы понять, какая планировка была в помещении до ремонта, надо заказать ещё план и экспликацию БТИ до перепланировки.

Заказать их можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее о планах БТИ мы писали здесь. На объект выйдет техник и заново обмерит помещение. Перед вызовом техника настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов (можно у нас) по выполненным работам, чтобы узнать не нарушили ли они какие-либо нормы, коих бывает не мало. Иначе техник БТИ отметит их красными линиями на поэтажном плане и нарушения нельзя будет потом узаконить. Чтобы избежать этого, надо подготовить помещение к приходу техника,

Шаг 2.

Пункт 18 Прилож. №1 Постановления Прав-ва Москвы № 508 допускает уже проведенный ремонт нежилого помещения узаконивать по техническому заключению (ТЗК), разработанному фирмой, владеющей необходимым допуском Саморегулируемой организации на данный тип работ. Поэтому необходимо заказать такое техзаключение в специализированной компании (можно у нас). Отметим, что если при ремонте были затронуты несущие элементы здания, то заказывать такое техзаключение необходимо в фирме, являющейся разработчиком проекта данного дома. Если разработчик неизвестен, то заключение следует заказывать в ГБУ «Экспертный центр». Самые простые работы, не перечисленные в пунктах 2 и 3 Прил.1 ППМ №508, по перепланировке без затрагивания фасадов, несущих стен, мокрых зон, входных групп и т. д., допускается согласовывать по эскизу в соответствии с п. 21 Прилож. №1 ППМ № 508, но такие перепланировки встречаются крайне редко.

Шаг 3.

• запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
• техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
• в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
• выписка из ЕГРН;
• ОГРН;
• документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
• устав юридического лица; приказ об утверждении руководителя юридического лица;
• банковские реквизиты; план БТИ до и после переустройства, а также экспликации;
• формы 1а и 5 из БТИ;
• акты освидетельствования скрытых работ;
• журнал работ, если затрагивались несущие элементы;

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии.

Иногда надо подавать и дополнительные документы: — к примеру, протокол общего собрания жильцов дома, если при ремонте было затронуто общедомовое имущество; — оформление заключение Отдела подземных сооружений, если затрагивается придомовая площадь с углублением в землю более чем на 30 см.; — и т.д. Все возможные случаи рассмотреть в одной статье невозможно. Если документы подаются от физического лица, а не юридического, то необходимо предоставлять те же документы за исключением тех, что относятся к юридическим лицам. Если при ремонте были затронуты фасады, то техническое заключение дополняется их фотомонтажами и чертежами до и после перепланировки, которые МосЖилинспекция отправляет на согласование в Москомархитектуру. До недавнего времени п. 19 (1) Прилож. №1 к ППМ № 508 не разрешал согласовывать уже выполненную перепланировку фасадов. Сейчас с выходом 19 августа 2020 года пункта 20 того же Приложения это делать разрешили до 1 января 2021 г.

Шаг 4.

На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 9.12 КоАП г. Москвы физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 300-350 000 руб. Чтобы избежать такого большого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.

Шаг 5.

Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.

Шаг 6.

На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.

Как согласовать перепланировку самостоятельно?

Стоит сразу оговориться, что нормы перепланировки в разных регионах могут иметь разные сценарии. Например, в Москве нужно будет обратиться в одно ведомство, а в Ульяновске в другое. Поэтому прежде чем начинать согласование, необходимо уточнить в своем регионе, какие учреждения этим занимаются и куда подавать пакет документов.

Рассмотрим, как самому произвести процедуру согласования перепланировки в Москве. Порядок следующий:

• отправляемся в БТИ и получаем техпаспорт на помещение. Это важный документ, в котором отображены все данные по квартире: год постройки, схема расположения комнат и техническая информация;
• если техпаспорт на руках и ему менее 5 лет, то новый документ получать нет необходимости. Если бумага получена давно, то придется заказывать новую – стоимость услуги варьируется от 700 до 900 рублей (точную цену озвучат в БТИ). Все будет зависеть от срочности и необходимости выезда технического инженера на место;
• как только будет понятно, какие стены несущие, можно будет определиться, что можно переделывать в квартире, а что нет – можно составлять эскиз. Опираясь на схему и типовой проект, который можно скачать из интернета можно самостоятельно начать процедуру согласования. Если на сайте Мосжилинспекции не нашли нужного документа, то закажите проект перепланировки у дизайнера нашей компании или отправляйтесь в архитектурное бюро.

К конструкторам необходимо обращаться, в случае если у вас сложная реконструкция жилплощади ( кухню перестраиваете или объединяете санузел, или обустраиваете теплый пол). Согласно закону, безопасность подобных перепланировок имеют право осуществлять только проектные фирмы, которые имеют документ о допуске к подобным работам и у них есть СРО.

Важно точно знать, что организация, у которой Вы заказываете услугу, состоит в СРО, иначе вы потратите деньги впустую. 

Стоимость проекта для перепланировки квартиры варьируется от 5 до 40 тысяч, в зависимости от сложности исполнения.

Какие документы необходимо подготовить для самостоятельного согласования перепланировки квартиры:

• заявление, написанное в свободной форме. Но в некоторых муниципальных учреждениях есть образец, поэтому лучше предварительно уточнить этот момент;
• свидетельство о праве собственности или свежая выписка из Росреестра;
• проектную документацию на перепланировку квартиры или другого помещения;
• технический паспорт на объект;
• согласие собственников помещения на перепланировку, заверенное нотариусом.

С данной документацией отправляйтесь в муниципальное отделение архитектуры, в бюро либо в МФЦ: в разных регионах за регулирование процесса отвечают различные органы, по этой причине заранее узнайте, идти с собранными документами. Но не стоит забывать, что документы могут принять и в другом учреждении, а потом отказать в согласовании. И чтобы избежать подобных ошибок, лучше доверить процесс согласования профессиональным инженерам и юристам, которые состоят в штате нашей компании.

Примеры незаконных перепланировок квартир и нежилых помещений.

Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или нежилого помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Незаконная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.

Незаконная перепланировка квартиры.

Здесь представлен технический паспорт БТИ на квартиру в красных линиях. В квартире произведены часто встречающиеся недопустимые нарушения: объединённый санузел расширен за счёт кухни и газифицированная кухня объединена с жилым помещением. Тем самым ухудшены жилищные условия ниже проживающих соседей и нарушены противопожарные нормы. Санкции за незаконную перепланировку такой квартиры будут серьезными. Санузел придется возвращать в исходные габариты, а кухню ограничивать рольставнями или раздвижной перегородкой.

Самовольная перепланировка квартиры.

Данная перепланировка была выполнена уже в новостройке. В ней также произведено расширение ванной комнаты за счёт жилой комнаты. Согласование такой самовольной перепланировки невозможно, а потому ремонт придется переделывать и возвращать санузел в исходные габариты.

Самовольное переустройство.

В данной планировке был произведен демонтаж под нишу части наружной несущей стены. Как мы уже говорили, такая незаконная перепланировка и её последствия представляют наиболее тяжелый случай. Пришлось заказывать дорогостоящий проект усиления у автора дома и проводить серьезный ремонт.

Самовольная перепланировка.

В этом примере главным нарушением является устройство нового санузла на территории жилой комнаты. Последствия такой самовольной перепланировки также весьма плачевны.

Незаконная перепланировка нежилого помещения.

При выполнении этого переустройства строители демонтировали диафрагмы жесткости здания, а ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения легла на плечи собственника- диафрагмы пришлось восстанавливать по отдельно разработанному проекту.

Несогласованная перепланировка нежилого помещения.

Для данной планировки критичным фактором является устройство трёх проёмов в несущих стенах с малых отступом от ограждающих конструкций. Хорошо, что стены выдержали, а то всё в конечном счете могло закончиться обрушением.

Надеемся, эта статья поможет Вам избежать ошибок в реализации своих перепланировок, чтобы в дальнейшем не столкнуться с ненужными проблемами и понести дополнительные финансовые затраты. Также рекомендуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры.

Как именно можно изменить планировку квартиры

Повышение функциональности квартиры происходит при использовании разных способов. Для каждого жилого помещения должен разрабатываться индивидуальный проект, который подходит под особенности конкретного здания, параметры объекта. Проектировщики из компании «2Проектор» рекомендуют следующие варианты переустройства, которые можно реализовать практически внутри любого помещения:

• Объединение кухни с гостиной. Между газифицированной кухней и комнатой можно только заменить перегородку на раздвижную (распашную) дверь, а кухню с электрической плитой можно объединить полностью.
• Объединение санузла при помощи демонтажа перегородки. Таким образом получится разместить дополнительную технику, заменить душевую кабину на ванну.
• Увеличение количества комнат путем возведения новой перегородки. Санитарные требования к новой комнате предъявляются следующие: наличие окна (источника естественного освещения), размер не меньше восьми квадратных метров.
• Изоляция всех комнат при помощи увеличения площади коридора и возведения новой стены. Данный способ подойдет для недвижимости в хрущевках и других старых домах.
• Установка вместо подоконного блока единого стеклопакета – так комната визуально станет просторней, светлей.

Перепланировка, реконструкция или переустройство – что согласовывать?

Существует достаточно спорное утверждение о том, что любые вносимые изменения в квартире, которые производятся в рамках проводимого ремонта, должны согласовываться. Это не совсем верно. Да, действительно, большая часть работ действительно должна быть согласована, но далеко не все. Существует три варианта ремонта:

Переустройство. Легализация не требуется. Это простая замена отдельных элементов квартиры.

Пример: Поменять батареи отопления, ванную, бойлер, окна и так далее – это переустройство. Отдельное разрешение на проведение таких работ не требуется.

• Перепланировка. Требуется согласование. Под переустройством понимают, например, объединение двух комнат в одну, объединение комнаты и балкона и так далее. Общая площадь жилья от этого не меняется, что и является одним из основных элементов, отличающих перепланировку от реконструкции.
• Реконструкция. Требуется согласование. Реконструкция, в отличие от перепланировки, больше актуальна относительно частных домов и других отдельно расположенных строений. В рамках реконструкции площадь помещений может изменяться.

Пример: Квартира располагается на первом этаже. Если объединить две комнаты в одну, это будет перепланировка. А если достроить дополнительную комнату в качестве пристройки – то это уже станет реконструкцией.
Практически любой капитальный ремонт так или иначе включает в себя как элементы переустройства, так и перепланировки с реконструкцией. Таким образом, согласовывать такие работы все равно нужно, несмотря на то, что часть задач относится к переустройству. Более того, с точки зрения законодательства, особой разницы для собственника жилья, между перепланировкой и реконструкцией нет – в обоих случаях придется согласовывать все действия заранее и штрафы с наказанием тоже действуют одинаковые.