Что входит в общее имущество многоквартирного дома

Что входит в содержание жилья многоквартирного дома?

Содержание жилья в многоквартирном доме – это совокупность действий, направленных на поддержание помещения в надлежащем состоянии: проведение капитального и текущего ремонтов, обеспечение мер, направленных на предотвращение поломок.

Согласно ст. 154 жилищного законодательства в содержание жилья входят:

1. осуществление проверок организациями, ответственными за жизнь и здоровье граждан;
2. организация общедомового освещения;
3. обеспечение проведения санитарных и уборочных мероприятий в помещениях общего назначения и прилегающей к дому территории, отнесенной к придомовой;
4. обеспечение температуры и влажности воздуха в помещениях общего пользования в пределах, установленных нормативными актами;
5. обеспечение мер по соблюдению противопожарной безопасности;
6. обеспечение вывоза жидкого и сухого мусора собственников квартир и организаций, расположенных в доме;
7. выполнение сезонных обязанностей по содержанию придомовой территории (озеленение);
8. проведение текущего и капитального ремонтов.

Это основной перечень услуг, предоставляемых УК.

Управляющая компания обязана выполнять следующие виды работ:

• Ремонт кровли, водостока, чердака. Очистка от мусора, наледи и снега;
• Работы, направленные на укрепление фасада здания. Удаление декоративных элементов, пришедших в негодность, плитки и кирпичей;
• Действия по укреплению или установлению указателей с названием улиц и номерами лестничных клеток;
• Работы по укреплению козырьков, перил, лестниц, крылец;
• Текущий ремонт: замена стекол, пружин, дверей, замков, решеток и т.д.;
• Сезонная антисептическая обработка деревянных деталей;
• Герметизация щелей, укрепление люков и водосточных узлов;
• Благоустройство придомовой территории: покраска мусорных баков, вывоз сухой травы и листьев;
• Уход за растительностью, расположенной на придомовой территории;
• Сезонные работы. Зимой — уборка снега и наледи с тротуаров; летом — подметание дорожек, влажная уборка при отсутствии осадков длительное время, выкашивание газонов;
• Обслуживание коммуникаций (подготовка к отопительному сезону, подача горячей и холодной воды);
• Устранение аварий на придомовой территории и внутри дома;
• Обслуживание технических устройств в доме (лифтовое оборудование, мусоропровод и т.д.).

Каждый пункт детально раскрывается в договоре.

Жильцы и управляющая компании вправе включить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Решение принимается на общем собрании. В случае согласия обеих сторон новые положения добавляются в договор и подкрепляются подписями.

Что такое РСО в ЖКХ?

РСО (Ресурсоснабжающие организации) – юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые осуществляют предоставление коммунальных ресурсов и их прямую поставку к местам непосредственного потребления.

В качестве учреждений РСО в ЖКХ на практике выступают поставщики:

• электроэнергии;
• тепла (отопления);
• газа;
• горячей и холодной воды.

Помимо этого, к перечню РСО в ЖКХ принято относить транспортные компании, поставляющие ресурсные элементы к месту назначения. Категория включает в себя и всевозможные объединения, занимающиеся следующими направлениями деятельности:

• избавление помещений от вредоносных животных (крыс, мышей), насекомых (муравьев, мошек, тараканов, блох);
• утилизация бытовых отходов;
• монтирование телевизионных антенн;
• освещение участков, прилежащих к домовым территориям.

Отсюда следует вывод, что организации по снабжению ресурсами обеспечивают населению широкий перечень услуг.

Порядок подготовки

Согласно последним изменениям в ЖК РФ на 2020 г. собрание допускается проводить то количество раз, какое необходимо собственникам. Однако на законодательном уровне запрещено единовременный процесс сбора подписей по разным повесткам дня. Дополнительно сняты лимиты по срокам ОСС, т. е. заседание может иметь неограниченный период действия – 2 недели, месяц, полгода и т. п.

Порядок проведения годового ОСС жилья в МКД

Кто может инициировать

В ЖК РФ общее собрание собственников (ст. 46, 45, 44) указано, что выступать в качестве организатора встречи могут следующие лица:

• владелец квартиры в МКД;
• инженерные районные органы, если в конкретном доме присутствует наличие имущества городского значения;
• член местного самоуправленческого аппарата;
• УК, ТСЖ, а также иные формы управления.

Понятие инициативной группы

Понятие такой группы, заключается в том, что единомышленники объединяются в команду, движимые одной целью – улучшить проживание и своевременно решать поставленные задачи. В состав могут включаться только жильцы, имеющие право собственности на помещение в МКД. Общее количество – минимум 5 человек.

Как получить реестр собственников МКД для проведения собрания

Чтобы провести собрание между собственниками многоквартирного дома требуется информация об общем количестве жилых и нежилых помещений конкретного МКД. Такие сведения, в т. ч. площадь, предоставляется по первому требованию УК.

Уведомления жильцов о проведении собрания

В случае уже состоявшейся первой конференции жильцов МКД об определении способа оповещения граждан о новых встречах, уведомление допускается устанавливать в специально выделенном месте. Однако при отсутствии единогласного решения, извещение следует направлять каждому собственнику почтой России (заказное письмо) или проводить обход и под личную подпись вручать документы.

Объявление следует размещать на доске не позже чем за десять суток до планируемой даты. Примечательно, что о проведении собрания необходимо оповестить УК, а если в МКД присутствует собственность государственного значения, то и ГКУ ИС.

Необходимые документы для проведения собрания

Порядок проведения встречи владельцев недвижимости в МКД подразумевает подготовку документов, которые будут прилагаться к протоколу:

1. Составление списка вопросов, для включения в повестку дня встречи.
2. Формирование объявления о проведении заседания жильцов.
3. Запрос реестра владельцев квартир. Подготовка листа голосования, разработка шаблона протокола и т. п.
4. Выбор способа направления уведомления.

Сроки проведения

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться через десять суток после уведомления владельцев недвижимости. Сроки о проведении встречи указываются для каждого человека.

Статья №45 ЖК России указывает, что такие меры можно принять одним из следующих способов:

1. Почтой РФ – заказной формат письма, если иное не было установлено ранее. Вариант является эффективным, когда в МКД много квартир.
2. Собирать подписи жильцов методом обхода всего дома.
3. Вывесить объявление на информационных досках, расположенных в каждом подъезде.

Перечень общего имущества в многоквартирном доме

Общее имущество МКД определяется условиями статьи 36 (ч.1) ЖК РФ – положения со 2 по 9. В представленном списке указывается наименование объекта, а также правила обслуживания оного.

Отдельные помещения в МКД

Используемые для обслуживания квартир. Правила: реализуется систематичное техническое обслуживание и поверка уровня пожарной безопасности.

Показано проведение капитальных ремонтных работ, а также содержания нежилых помещений. Управляющая организация гарантирует обеспечение безопасности, исправности коммуникаций объекта.

Помещения для мероприятий

Помещения МКД, используемые для проведения тематических культурных мероприятий: организация соответствующего досуга жильцов дома (детские праздники, спортивные секции, художественные и музыкальные занятия).

Управляющая фирма обязана проводить регулярное обслуживание систем водоснабжения, обеспечивать пожаробезопасность, гарантировать работоспособность электрических коммуникаций. Предусматривается ремонт настенной, напольной и потолочной поверхностей. Установлено соблюдение санитарных норм управляющей организацией.

Крыши, несущие конструкции дома

Преимущественно передаются в пользование фирме, специализирующейся на наружной рекламе. С целью размещения рекламных материалов по законодательству организовывается собрание жильцов, которые выносят соответствующее решение.

Правила содержания, следующие: поддержание технического состояния объекта; регулярное проведение ремонтных работ, гарантирующих целостность несущих, ненесущих конструкций и крыш.

2 способа перехода к другому оператору связи с сохранением номера
Читать

Какие сделки и документы проходят через нотариуса и возможность удостоверения через интернет
Читать

Оборудование

Оборудование (техническое, механическое или электрическое) применяется для должного уровня обслуживания жилых объектов МКД. Правила содержания коммуникационных элементов заключают в себе потребность в проведении плановой диагностики системы. Уполномоченные организации обязуются заниматься ремонтом неисправных элементов оборудования, гарантируя полную работоспособность.

Земельный участок

Земельный участок, являющийся частью придомовой территории МКД. Реализуется передача как целого земельного участка, так и предустановленных его частей. Управляющие организации зачастую используют придомовую территорию для расположения торговых точек, элементов рекламной кампании, действующей бесплатной или платной парковки. Согласно законодательству передача ОИ (общее имущество) возможна, при наличии кадастрового паспорта.

Коммуникации

Определением объектов, которые являются частью общего имущества занимаются: жильцы МКД, органы местного самоуправления, органы государственной власти.

Симптоматика патологии

Самый главный симптом мочекаменного диатеза — это боль, которая локализуется в поясничной области. При продвижении камня к выходу болезненные ощущения будут во всем животе, и часто МКД принимают за симптом другой болезни, например аппендицита или язвы.

Также болезнь преследуют и такие симптомы как:

• частые позывы к мочеиспусканию, которые к тому же болезненные;
• кровь в моче;
• выделение с мочой уратов;
• нарушение сна;
• частая тошнота;
• потеря аппетита;
• стремительная потеря веса;
• слабость во всем организме;
• эмоциональная нестабильность и раздражительность;
• повышение температуры;
• колики в области почек;
• возможно возникновение тахикардии.

При запущенной форме недуга может развиться судорожный синдром.

Особенности МКД

Многоквартирные дома отличаются от прочих жилых объектов и имеют ряд особенностей:

• Жилые и коммерческие помещения, расположенные в МКД, не могут оставаться без собственника, поэтому взносы на текущий и капитальный ремонты, ОДН начисляются в любом случае.
• Данный вид недвижимости отличается большим количеством собственников помещений, обязанных нести ответственность не только за личное имущество, но и за содержание помещений, конструкций общего пользования.
• В связи с тем, что все коммуникации имеют централизованный характер, ограничить в потреблении ресурсами отдельную квартиру попросту невозможно. Поэтому наказание должников может заключаться исключительно в отключении электроэнергии.
• Ненадлежащий контроль над ресурсообеспечивающими коммуникациями приводит к сбоям в подаче коммунальных услуг для многих пользователей помещений.
• Ввиду большого количества проживающих, конфликтные и спорные ситуации между собственниками не редкость, а возникают они по причине нарушения режима дня, захвата территории общего пользования и т. д.
• МКД, как и любой объект недвижимости, подвержен износу. Именно поэтому с течением времени на его содержание и текущий ремонт уходит все больше денежных средств.
• Многоквартирные дома требуют обязательного наличия управляющей организации, контролирующей своевременную и полноразмерную подачу необходимых ресурсов, техническое состояние всех сооружений и коммуникаций, надлежащий уход за придомовым земельным участком.
• В отличие от домов блокированной постройки и частных жилых объектов, МКД участвуют в федеральных и региональных программах, а значит финансирование капитального ремонта, реконструкции или реставрации происходит не только на деньги собственников, но и за счет бюджетных средств.

? Что входит в квитанцию ЖКХ?

Типовая форма квитанции на оплату ЖКХ утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.01.2018 года № 43/пр.

Согласно данному нормативному акту в платёжный документ по оплате коммунальных услуг включаются следующие блоки информации:

• Сведения о получателе и исполнителе услуг – тут указывается расчетный период, ФИО собственника, точные координаты жилого помещения, а также название и адрес поставщика коммунальных ресурсов, включая график работы.
• Данные показаний счетчиков (прибор учета, вид услуги, показания за текущий и предыдущий месяц).
• Размер платы за содержание жилого помещения, коммунальные услуги и капитальный ремонт – тут прописывается вид услуги, единица измерения, объем потребленных ресурсов, сумма начислений в соответствующем периоде и т.д.
• Справочные сведения (нормативы потребления коммунальных ресурсов, текущие показания индивидуальных и коллективных счетчиков и т.д.).
• Расчет сумм, подлежащих перечислению в счет погашения задолженности по ЖКХ (с учетом предоставления рассрочки платежа).
• Информация о произведенных перерасчетах – в этом разделе отражаются сведения по доначислению платы или ее уменьшению.

В соответствии с этой нормой сюда входят следующие виды расходов:

• оплата услуг управляющей компании, которая занимается ведением дел МКД;
• текущий ремонт имущества в многоквартирном доме, находящегося в общей собственности владельцев квартир;
• плата за коммунальные услуги, которые были использованы в целях содержания общедомового имущества (свет, холодная и горячая вода, отведение сточных вод).

️ Правила при сдаче теста по возвращении в РФ и этапы загрузки на Госуслуги
Смотреть

6 обязательных пунктов списка: что нужно брать с собой в поездку
Смотреть

Расшифровка аббревиатур

Зачастую в квитанциях на оплату можно увидеть большое количество сокращенных названий. Данные аббревиатуры расшифровываются следующим образом:

• ОДН – означает общедомовые нужды МКД. Для обозначения этого вида трат также иногда используется аббревиатура СОИ (содержание общего имущества).
• ИПУ/ИТУ – это индивидуальный прибор или точка учета (тут отражаются показания счетчика).
• Номер ПУ/ИПУ – при помощи такой аббревиатуры обозначаются номера приборов учета, включая индивидуальные.
• ОДПУ, КТУ – такое буквенное обозначение расшифровывается, как общедомовой прибор учета или коллективная точка учета потребленных коммунальных ресурсов.
• МОП – данной аббревиатурой обозначаются места общего пользования в МКД (лестничные площадки, лифты, общие балконы в подъезде и т.д.).
• Содержание Ж/Ф – это содержание жилого фонда. Плата по такой статье формируется из следующих разновидностей расходов: подготовительные мероприятия для сезонной эксплуатации общего имущества МКД, уборка подъездов, чердаков и подвалов, проведение осмотров жилого фонда и т.д.
• Пл. о/ж – такое обозначение используется для указания общей (суммарная площадь всех помещений в МКД) и жилой (сумма площадей всех жилых комнат) площади дома.
• УСЗН – управление социальной защиты населения. Это государственный орган, уполномоченный обеспечивать права и социальные гарантии населения конкретного города или региона. К примеру, сюда можно обратиться с заявлением об оформлении субсидии по ЖКХ.

Не тратьте время зря! Оплата ЖКХ за 15 минут через Госуслуги
Читать

Что вы не знаете о сортировке мусора
Читать

Услуги, предоставляемые УК

Управляющая организация главным образом привлекается для оказания услуг по управлению, эксплуатации и содержанию общего имущества многоэтажного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Подробный спектр услуг, которые предприятие предоставляет в отношении имущества конкретного многоквартирного дома, определяется договором на управление, заключенным между УК и общим собранием собственников. В него обязательно должен включаться минимальный перечень работ и услуг, утвержденных постановлением Правительства № 290:

• надлежащее содержание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий и прочих конструктивных элементов МКД;
• техническое обслуживание оборудования и систем инженерных коммуникаций: отопления, электроснабжения, водопровода, газоснабжения, канализации;
• сухая и влажная уборка общих помещений, уборка и содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Дополнительные услуги, не входящие в этот список, могут предоставляться только при условии, что они определены договором на управление. В число таких мероприятий нередко входит, например:

• замена и ремонт инженерного оборудования внутри квартир;
• замена стекол;
• вывоз крупногабаритных бытовых отходов;
• обеспечение системы безопасности и иные работы внутри жилых помещений.

Многоквартирный дом с юридической точки зрения

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

«Квартира» (в определении ЖК РФ ч.3, ст.16): «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.»

Многоквартирный дом состоит из:

• жилых помещений (квартир или комнат, если это общежитие). Помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам — частным или государственным организациям.
• нежилых помещений (как правило, помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие различным юридическим лицам или гражданам).
• Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
• Инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален. Например, в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а другой — нет по причине малоэтажности и т. д. Дома до 9 этажей могут быть газифицированы, более высокие дома — нет. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц — собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона.

Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 м², а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) — 200 м². Итого: 5000 м². Собственник квартиры площадью 100 м², или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.

Следует отметить, что, несмотря на долю в праве общей собственности, собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре. Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская или ещё что-то.

Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора (Статья 162 Жилищного кодекса РФ).

Как взаимосвязаны многоквартирные дома и жилищно-коммунальное хозяйство?

Из наличия в МКД помещений не только личного, но и общего пользования, а также всевозможных систем и устройств обслуживания дома, возникает закономерный вопрос: кто несёт ответственность за их обслуживание и содержание?

Законодательством РФ ответственность закреплена за собственниками жилых и нежилых помещений.

Здесь у владельцев есть несколько вариантов:

Управлять самостоятельно. Этот вариант возможен, если квартир в составе МКД менее 12. Такой способ управления предполагает заключение договора непосредственно с ресурсоснабжающей организацией без посредников

В этом случае важно выбрать человека, который будет по доверенности представлять интересы всего дома. Любой вопрос обсуждается общим собранием жильцов.
Создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или кооператив для управления делами МКД без договора с управляющей компанией

ТСЖ является юридическим лицом и вправе заключать договоры с организациями и работниками на обслуживание дома. Жильцы сами решают, как распоряжаться денежными средствами, которые находятся на отдельном расчётном счёте. Основным документом является Устав.
Заключить договор со специальной организацией (УК), согласно которому будет обеспечиваться весь комплекс работ и услуг для содержания общего имущества, а также предоставляться все необходимые услуги для комфорта владельцев квартир.

В случае 2 и 3 основная задача собственников – контролировать качество обслуживания дома УК или ТСЖ.

О том, кто контролирует управляющие компании ЖКХ и как самостоятельно проверить их деятельность, читайте здесь.

ЖКХ предоставляются 2 вида услуг – жилищные и коммунальные.

Жилищные услуги:

• Содержание и ремонт помещений общего характер.
• Поддержание порядка в МКД и на его территории – работа дворника, уборка подъездов, дезинфекция, дератизация и т.д.
• Управление общим имуществом и общими деньгами.

Коммунальные услуги:

• Электроэнергия.
• Водоснабжение – горячая и холодная вода.
• Отопление.
• Вывоз мусора.
• Канализация (отвод водных стоков).

Перечень бесплатных услуг ЖКХ и особенности для приватизированной и муниципальной квартиры вы найдете тут.

«Мой дом – моя крепость» человек может сказать тогда, когда он имеет чёткое представление о том, в каком доме он живёт/планирует жить, какие права и обязанности у него появляются вместе с приобретением квартиры, и как организовать в ней комфортное проживание (о том, что говорит закон о защите прав потребителя услуг в сфере ЖКХ, как оформить жалобу и куда подавать этот документ, читайте здесь).

Важно помнить о том, что собственники МКД это не просто люди, приносящие доход системе ЖКХ или каким-то компаниям, они имеют право решать все вопросы по обслуживанию и благоустройству своего дома. Главное, обсуждать все вопросы на общем собрании и тогда, благодаря большинству голосов, можно справиться с любой задачей

Главное, обсуждать все вопросы на общем собрании и тогда, благодаря большинству голосов, можно справиться с любой задачей.